Năm thử thách của thị trường bất động sản

Trải qua một năm nhiều biến cố, thị trường bất động sản năm 2023 được dự báo sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức đang hiện hữu.

Trong báo cáo chiến lược năm 2023 vừa công bố, Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) đưa ra nhận định, ngành bất động sản cả nước trong năm 2023 nhìn chung sẽ vẫn đối mặt với nhiều thách thức trong bối cảnh lãi suất đang neo ở mức cao.

Một số khó khăn mà ngành này có thể sẽ phải đối mặt có thể kể đến như cung, cầu một số phân khúc phục vụ mục đích đầu tư (đất nền và bất động sản du lịch nghỉ dưỡng) dự báo tiếp tục giảm. Hoạt động giao dịch bất động sản cũng cho thấy dấu hiệu chững lại từ quý III/2022.

Trong khi đó, lãi suất cho vay mua nhà hiện đang ở mức cao và rủi ro kéo dài trong năm sau do áp lực khiến thanh khoản các dự án thuộc phân khúc đầu tư khó có sự cải thiện đáng kể.

Cụ thể, VDSC cho biết, lãi suất vay mua nhà hiện đang dao động ở mức 11-14%, tăng hơn 4% chỉ trong 6 tháng cuối năm 2022. Đồng thời trước các áp lực như Fed, ECB dự kiến sẽ tiếp tục tăng lãi suất cho đến ít nhất hết quý hai năm sau và áp lực thanh khoản trong hệ thống khiến mặt bằng lãi suất vẫn duy trì ở mức cao. Nhóm phân tích dự báo lãi suất cho vay mua nhà khả năng cao vẫn chưa thể hạ nhiệt cho đến hết nửa đầu năm 2023.

Ngoài ra, theo VDSC, hạ tầng kết nối chưa đồng bộ để tạo sự hấp dẫn cho các dự án vùng ven sau giai đoạn tăng nóng những năm gần đây.

Trong giai đoạn 2018 - 2021, tăng trưởng tín dụng được mở rộng, lãi suất duy trì ở mức thấp và nhu cầu đầu tư tăng mạnh, hoạt động phát triển dự án tại khu vực vùng ven Hà Nội, TP HCM và các khu vực có tiềm năng phát triển du lịch ghi nhận sự bùng nổ, mặc dù xét về nhu cầu các dự án này chưa thực sự tập trung vào phân khúc khách hàng có nhu cầu thực mua nhà để ở.

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, sức mua từ hoạt động đầu tư giảm đi đáng kể do yếu tố lãi suất. Nhóm phân tích cho biết, sức mua khách hàng có nhu cầu thực cũng chưa có sự cải thiện đáng kể trong năm 2023 -2024, do phần lớn các công trình giao thông trọng điểm kết nối Hà Nội/TP HCMvới các khu vực lân cận vẫn đang trong giai đoạn xây dựng, từ đó chưa tạo nhiều động lực để dịch chuyển sang các khu vực vùng ven của người mua nhà.

Song, VDSC cho rằng, vẫn có một số điểm sáng cho ngành địa ốc trong năm 2023, trong đó Hà Nội và TP HCM dự báo vẫn ghi nhận sự trưởng khả quan nhờ tập trung vào phân khúc có nhu cầu thực và sự khan hiếm về quỹ đất. Bên cạnh đó, định hướng đẩy mạnh đầu tư công của Chính phủ trong năm 2023 và cơ chế luật ngày càng hướng đến sự minh bạch kỳ vọng sẽ tạo cơ hội cho thị trường bất động sản phục hồi nhanh chóng, tạo động lực tăng trưởng trong trung, dài hạn.

Nhóm phân tích Chứng khoán KB (KBSV) mới đây cũng đưa ra nhận định, thị trường bất động sản năm 2023 vẫn sẽ đối mặt với nhiều khó khăn trong bối cảnh lãi suất cho vay mua nhà dự kiến tiếp tục tăng khi lãi suất huy động tăng ảnh hưởng đến nhu cầu vay vốn của người mua nhà.

Bên cạnh đó, các vấn đề về pháp lý thường mất nhiều thời gian và tồn tại nhiều rủi ro có thể làm chậm quá trình phê duyệt và cấp phép xây dựng dự án. Các chủ đầu tư cũng gặp khó khăn hơn trong việc tiếp cận nguồn vốn khi hạn chế vốn vay ngân hàng vào lĩnh vực bất động sản và thị trường trái phiếu chưa ổn định.

Theo KBSV, trong năm 2023, giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đến hạn là 120.400 tỷ đồng. Áp lực trả gốc và lãi trái phiếu trong bối cảnh hạn chế tín dụng cùng với mở bán dự án chậm có thể ảnh hưởng đến thanh khoản của các chủ đầu tư.

Mặt khác, các cổ phiếu bất động sản giảm mạnh so với đầu năm phản ánh những thông tin tiêu cực về thị trường bất động sản. Triển vọng của các cổ phiếu này trong ngắn hạn vẫn chưa rõ ràng.