Doanh nghiệp bất động sản nói về việc cải tạo chung cư cũ

Theo nhiều ý kiến, cơ chế đồng thuận 100% đang là vướng mắt trong vấn đề cải tạo chung cư cũ. Để đạt được tỷ lệ này thì có lẽ mãi không thực hiện được việc cải tạo.

Tại Hội thảo "Giải pháp cải tạo chung cư cũ và quản lý, vận hành nhà chung cư" do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNRea), ông Trần Ngọc Minh, Trưởng phòng Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản, Sở Xây dựng Hà Nội, cho biết, hiện trên địa bàn TP Hà Nội, có khoảng gần 1.800 chung cư cũ và việc cải tạo chung cư cũ gặp nhiều khó khăn. 

Vấn đề lớn nhất là sự đồng thuận của người dân khi cải tạo. Theo quy định cũ, 100% người dân đồng thuận thì chủ đầu tư mới được cải tạo, sau này tỷ lệ đã được thay đổi. Tuy nhiên, việc người dân tự chọn chủ đầu tư để cải tạo là vấn đề khó và phức tạp.

Ông cho biết thêm về quy hoạch, TP Hà Nội đã cơ bản hoàn thành quy hoạch phân khu nhưng quy hoạch chi tiết vẫn đang triển khai. Trong công tác cải tạo chung cư cũ, thành phố sẽ ưu tiên tập trung các nguồn lực hỗ trợ công tác lập quy hoạch và công tác lựa chọn chủ đầu tư.

TP Hà Nội đã ban hành 2 kế hoạch để thực hiện cải tạo chung cư cũ trong giai đoạn mới. Trong đó, kế hoạch đợt 1 ban hành cuối năm 2021, dự kiến cải tạo 60 chung cư, vẫn đang triển khai nhưng kết quả không được khả quan và nhìn chung còn gặp nhiều khó khăn.

Theo nhận định của ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội, cải tạo chung cư cũ là một trong những nhiệm vụ khó khăn nhất hiện nay. Ông nhận xét, trong 10 năm mà TP Hà Nội mới cải tạo được 1,5% số lượng chung cư cũ thì con số còn quá khiêm tốn.

Hiện nay, khó khăn trong công tác cải tạo chung cư cũ chủ yếu là xung đột lợi ích giữa các bên, cùng với những vướng mắc về chính sách. Ông nêu vấn đề 4 quận nội thành của Hà Nội không tăng mật độ dân số, không tăng chiều cao, không tăng mật độ xây dựng cũng là bài toán khó cho doanh nghiệp khi muốn có lời.

Bên cạnh đó, để được 100% sự đồng tình của cư dân thì có lẽ mãi mãi không thể làm được. Đặc biệt, mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội khi cải tạo chung cư là rất quan trọng, nếu không tháo gỡ được thì rất khó giải quyết.

Từ đó, ông cho rằng yếu tố dân chủ là điều cần thiết nhưng khoảng 80 - 85% cư dân đồng tình là hợp lý. Cần quy định rõ ràng biện pháp cưỡng chế thì mới thực hiện việc cải tạo được.

Tiếp đến, phải đảm bảo hài hòa lợi ích, giải quyết công ăn việc làm cho người dân. "Những hộ dân ở tầng 1 thường kinh doanh, kế sinh nhai bị ảnh hưởng thì phải đền bù như thế nào?" ông Điệp đặt vấn đề.

Bên cạnh đó, phải hài hòa lợi ích thì các doanh nghiệp mới có thể cân đối việc thỏa mãn yêu cầu của người dân.

Ông cũng góp ý các vướng mắc còn tồn đọng trong Luật Thủ đô cần phải được tháo gỡ, để TP Hà Nội chủ động trong điều tiết quy hoạch.

Hài hòa lợi ích nhưng cũng nên đứng trên góc nhìn của doanh nghiệp 

Về phía doanh nghiệp, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch CTCP Tập đoàn Đầu tư và Phát triển G6 (G6 Group), chia sẻ vấn đề nút thắt trong tỷ lệ đồng thuận. Theo ông, nếu để vài chủ đầu tư đi thỏa thuận thì không thể thực hiện được.

Quy định không có cơ chế đồng thuận dưới 100%, không được cưỡng chế khiến doanh nghiệp khó triển khai làm cải tạo chung cư cũ.

Ông nêu quan điểm, nói tới hài hòa lợi ích nhưng cũng phải đứng trên góc nhìn của doanh nghiệp. Có những dự án dù hiệu quả đầu tư rất cao, không vướng thủ tục đầu tư nhưng cơ chế giải phóng, đền bù rất khó khăn nên phải gác lại. "Có những chung cư chúng tôi để hệ số đền bù 2 lần, nhưng họ vẫn không đồng thuận." ông Nguyễn Anh Quê cho biết.

Chủ tịch G6 Group cũng đưa ra kiến nghị đối với nhà có mức độ nguy hiểm nhóm B, C (mức độ nguy hiểm của kết cấu nhà theo TCVN 9381:2012) nên giảm tỷ lệ đồng thuận xuống dưới 100%, nếu không doanh nghiệp rất khó làm.

Vai trò của chính quyền cũng cần được thể hiện rõ ràng hơn và việc kiểm định cần nhanh chóng, chỉ tiêu chi tiết, nếu không sẽ không biết nhóm gì để có chế tài.

Bên cạnh đó, cũng cần phải xác định theo cụm chung cư, ví dụ cụm có 1 tòa mức độ nguy hiểm nhóm D thì phải quy vào nhóm D hết vì "hiệu ứng domino" khi đổ vỡ.

Ông chia sẻ có những chung cư cũ không đủ lợi nhuận để làm vì ở trong ngõ, quy hoạch thấp tầng, chủ đầu tư chỉ lấy 10% lợi nhuận như nhà ở xã hội nhưng người dân vẫn không đồng ý thì không thể triển khai. 

Cần ưu tiên bảo vệ tính mạng con người hay quyền lợi người dân?

Ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội, đưa ra một góc nhìn khác khi đặt vấn đề cần ưu tiên bảo vệ tính mạng con người hay quyền lợi người dân trong công tác cải tạo chung cư cũ.

Theo ông, chung cư ở đâu cũng cơi nới, trong khi bê tông có tuổi thọ, bị ảnh hưởng chất lượng theo thời gian. Đến một lúc nào đó, không cần tải trọng nặng hay chấn động lớn, tòa nhà cũng sẽ tự sụp đổ.

Nếu cứ bàn về quyền lợi thì câu chuyện sẽ rất dài và không có hồi kết. "Nếu ưu tiên đảm bảo hài hòa lợi ích trong khi không có thang đo thì bao giờ mới có hài hòa?" ông Cường nói.

Vị này đưa ra ví dụ ở các nước như Nhật Bản, Singapore, trước khi phá tòa nhà thì họ xã hội hóa, sau đó tổ chức đấu thầu, đầu tư, xây dựng. Đến lúc đưa vào khai thác, tất cả đều xã hội hóa và Nhà nước chỉ đưa ra cơ chế.

Ở một số nước, tòa nhà quá hạn sử dụng là không thể được sử dụng nữa. Trong khi đó, tại Việt Nam hiện nay, giá những căn chung cư cũ có khi còn cao hơn căn mới. Do đó, phải xem xét gốc rễ vấn đề, những tòa nhà cũ không đảm bảo an sinh xã hội, đe dọa tính mạng con người thì không đưa vào sử dụng nữa.

Bên cạnh đó, ông cho rằng chủ đầu tư phải là người chịu trách nhiệm cho công trình cho đến giây phút cuối cùng. Không thể gạt chủ đầu tư đi, vì chỉ họ mới biết những nguy hiểm trong kết cấu hạ tầng.

"Nhiều nơi muốn gạt chủ đầu tư càng nhanh càng tốt, nhưng nếu tai nạn xảy ra thì ai sẽ là người chịu trách nhiệm?", ông Cường đặt câu hỏi.